Dalam melakukan survei atau feasibility study sebuah klinik, sering ditemukan perbedaan antara gambar bangunan yang tersedia dalam dokumen dengan kondisi aktual di lapangan.
Persoalan ini menjadi menarik ketika dalam gambar terdapat ruang Hemodialisis (HD) dan Rontgen, tetapi saat dilakukan survei ternyata kedua fasilitas tersebut tidak tersedia.
Kemudian muncul pertanyaan:
> “Apakah kedua gambar tersebut merupakan lampiran IMB/PBG? Kalau dua gambar tersebut menjadi satu kesatuan dokumen IMB/PBG, apakah perubahan kondisi klinik berarti harus mengubah IMB/PBG?”
Pertanyaan tersebut sangat relevan, tetapi jawabannya tidak boleh langsung disimpulkan hanya berdasarkan jumlah gambar.
Dua Gambar Tidak Berarti Dua IMB/PBG
Dalam dokumen teknis bangunan, sangat mungkin terdapat beberapa gambar yang menjadi bagian dari satu dokumen.
Misalnya terdapat:
denah existing;
denah rencana;
denah perubahan;
denah fungsi ruang;
gambar arsitektur;
gambar struktur;
gambar utilitas; dan
gambar as-built drawing.
Karena itu, keberadaan dua atau lebih lembar gambar tidak otomatis berarti terdapat dua IMB/PBG.
Yang harus dipastikan adalah gambar mana yang menjadi bagian dari dokumen persetujuan bangunan yang berlaku.
Inilah yang perlu diverifikasi terlebih dahulu sebelum menyimpulkan bahwa perubahan kondisi klinik mengharuskan perubahan PBG.
Masalah Utamanya Adalah Kesesuaian Dokumen dengan Kondisi Aktual
Dalam kasus klinik yang memiliki gambar dengan ruang HD dan Rontgen, tetapi kedua fasilitas tersebut tidak ditemukan di lapangan, terdapat beberapa kemungkinan.
Pertama, gambar tersebut memang merupakan gambar rencana pengembangan. Artinya, HD dan Rontgen belum direalisasikan.
Kedua, gambar tersebut menggambarkan kondisi yang pernah direncanakan, tetapi dalam pelaksanaan bangunan terjadi perubahan.
Ketiga, gambar tersebut merupakan bagian dari dokumen yang disetujui, tetapi kondisi bangunan aktual sekarang sudah berbeda.
Keempat, gambar tersebut hanya merupakan gambar pendukung atau gambar lama dan bukan gambar yang menjadi dasar persetujuan bangunan yang saat ini berlaku.
Masing-masing kondisi tersebut memiliki konsekuensi yang berbeda.
Jangan Langsung Mengatakan “Harus Mengubah IMB”
Ini menjadi penting dalam pekerjaan konsultan.
Ketika ditemukan ketidaksesuaian, sebaiknya jangan langsung menyimpulkan:
> “Karena HD dan Rontgen tidak ada, maka IMB harus diubah.”
Kesimpulan tersebut terlalu cepat.
Yang lebih tepat adalah melakukan verifikasi berjenjang.
Pertama, periksa dokumen IMB/PBG yang dimiliki.
Kedua, lihat gambar apa saja yang secara resmi menjadi bagian dari dokumen tersebut.
Ketiga, tentukan apakah gambar tersebut merupakan existing, rencana, atau as-built drawing.
Keempat, bandingkan dengan kondisi fisik bangunan.
Kelima, lihat apakah perubahan tersebut hanya menyangkut fungsi pelayanan atau juga mengubah konfigurasi bangunan.
Baru setelah itu dapat ditentukan apakah diperlukan penyesuaian dokumen bangunan.
Bagaimana dengan HD dan Rontgen?
Kasus HD dan Rontgen harus dilihat lebih hati-hati karena keduanya bukan sekadar nama ruangan.
Jika sebuah gambar mencantumkan:
“Ruang Hemodialisis”
maka perlu diverifikasi apakah memang terdapat pelayanan HD, peralatan, instalasi pendukung, SDM, serta persyaratan pelayanan lainnya.
Demikian pula dengan:
“Ruang Rontgen”
Keberadaan tulisan tersebut pada denah tidak otomatis berarti klinik saat ini memberikan pelayanan radiologi.
Karena itu, dalam feasibility study, jangan menjadikan keberadaan tulisan pada denah sebagai dasar untuk menyatakan bahwa klinik mempunyai layanan tersebut.
Apa yang Harus Ditanyakan kepada Dinas?
Daripada langsung mempertanyakan apakah IMB harus diubah, pertanyaan kepada instansi terkait sebaiknya dibuat lebih objektif:
> “Dalam dokumen gambar yang kami terima terdapat ruang Hemodialisis dan Rontgen, sedangkan berdasarkan hasil observasi lapangan kedua fasilitas tersebut saat ini tidak tersedia. Mohon dikonfirmasi apakah gambar tersebut merupakan bagian dari dokumen IMB/PBG yang disetujui atau merupakan gambar perencanaan/arsip.”
Kemudian dilanjutkan:
> “Apabila gambar tersebut merupakan bagian dari dokumen yang disetujui, apakah kondisi aktual yang berbeda tersebut memerlukan penyesuaian dokumen bangunan, termasuk PBG atau gambar as-built?”
Dan dari sisi pelayanan kesehatan:
> “Apabila HD dan Rontgen tidak lagi menjadi bagian dari pelayanan klinik, apakah dokumen perizinan dan data fasilitas pelayanan klinik juga perlu disesuaikan?”
Pertanyaan seperti ini jauh lebih aman karena tidak mendahului kesimpulan dari instansi yang berwenang.
Dari Perspektif Feasibility Study, Ini Adalah Temuan Penting
Bagi konsultan, perbedaan antara dokumen dan kondisi lapangan seharusnya masuk dalam hasil assessment.
Misalnya ditulis:
> “Berdasarkan review dokumen gambar, terdapat ruang yang diperuntukkan bagi pelayanan Hemodialisis dan Radiologi/Rontgen. Namun berdasarkan hasil observasi lapangan, fasilitas dan peralatan untuk kedua pelayanan tersebut belum ditemukan. Kondisi ini memerlukan verifikasi lebih lanjut terhadap dokumen IMB/PBG dan gambar bangunan yang berlaku untuk memastikan status fasilitas tersebut serta kebutuhan penyesuaian dokumen apabila kondisi aktual berbeda dengan dokumen yang disetujui.”
Kalimat ini lebih profesional daripada langsung menyatakan bahwa klinik telah melanggar perizinan.
Karena konsultan harus menyampaikan fakta terlebih dahulu, kemudian analisis, dan baru rekomendasi.
Jangan Sampai Salah Menghitung Investasi dan Revenue
Hal ini juga mempunyai dampak langsung terhadap feasibility study.
Bayangkan apabila konsultan melihat denah tersebut dan kemudian memasukkan HD dan Rontgen sebagai pelayanan yang sudah tersedia.
Maka dalam proyeksi keuangan bisa saja dihitung:
Investasi mesin HD → volume pasien → tarif → revenue HD
dan:
Investasi Rontgen → volume pemeriksaan → tarif → revenue Rontgen.
Padahal kenyataannya kedua pelayanan tersebut belum tersedia.
Akibatnya, proyeksi CAPEX, OPEX, revenue, BEP, cash flow, bahkan kelayakan investasi dapat menjadi tidak akurat.
Karena itu, dalam FS sebaiknya dibuat pemisahan yang tegas antara:
Existing — benar-benar tersedia dan beroperasi.
Approved/Planned — tercantum dalam dokumen atau rencana tetapi belum direalisasikan.
Future Development — masih merupakan rencana pengembangan.
Dengan pendekatan ini, analisis menjadi lebih prudent.
Prinsip yang Harus Dipegang Konsultan
Dalam melakukan due diligence atau feasibility study klinik, prinsip sederhananya adalah:
> “Apa yang tertulis dalam gambar harus diverifikasi dengan dokumen, dan apa yang tertulis dalam dokumen harus diverifikasi dengan kondisi aktual.”
Jadi alurnya:
Dokumen → PBG/IMB → Gambar → Bangunan Aktual → Fungsi Ruang → Peralatan → SDM → Operasional.
Jika terdapat perbedaan pada salah satu tahapan, maka harus diklarifikasi sebelum dimasukkan sebagai kondisi existing dalam FS.
Kesimpulan
Adanya dua gambar yang berbeda tidak otomatis berarti klinik harus mengubah IMB/PBG.
Yang harus dipastikan terlebih dahulu adalah status masing-masing gambar dan apakah gambar tersebut merupakan bagian dari dokumen PBG/IMB yang berlaku.
Apabila kondisi aktual berbeda dengan gambar yang menjadi bagian dari dokumen persetujuan, maka perlu dilakukan klarifikasi kepada instansi terkait mengenai apakah perubahan tersebut memerlukan penyesuaian PBG, gambar as-built, atau dokumen lainnya.
Dan yang tidak kalah penting, untuk kepentingan feasibility study, HD dan Rontgen jangan langsung dianggap sebagai fasilitas existing hanya karena tercantum pada gambar.
> Dalam feasibility study, yang menjadi dasar bukan hanya apa yang direncanakan, tetapi apa yang secara nyata tersedia, dapat dibuktikan, memiliki dasar perizinan, dan dapat dioperasikan.